| Magalí Zirulnikoff
Casi 8 millones de personas viven bajo contrato de locación en el país. En CABA, más de un tercio de los hogares son inquilinos, y el peso combinado de alquileres y expensas empuja a familias enteras por debajo de la línea de pobreza, incluso con dos salarios formales.
Hace apenas una generación, ser propietario era la aspiración casi obligada de cualquier familia argentina de clase media. Hoy esa ecuación se resquebraja. Según los resultados definitivos del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, alrededor de 7,9 millones de personas —el 17,4% de la población total del país— viven en una vivienda alquilada, lo que equivale a unos 3 millones de hogares inquilinos. La proporción de hogares propietarios cayó del 72,9% en 2010 al 68,9% en 2022, un retroceso que los especialistas describen como el agotamiento de un modelo: el de la «sociedad de propietarios» que caracterizó al país durante buena parte del siglo XX.
El fenómeno, sin embargo, no es homogéneo. Se concentra con particular intensidad en los grandes centros urbanos, donde se aglomeran el empleo formal, la oferta educativa y los servicios. En los 31 aglomerados urbanos más grandes del país, la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC proyecta que el 22% de las personas reside en hogares alquilados, y entre los adultos de 30 a 45 años esa proporción trepa al 25%.
CABA, el epicentro
Según el informe Dinámica del mercado de alquiler de departamentos del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA), ningún territorio condensa mejor la tensión habitacional que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Mientras el conjunto del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) registra un 18,4% de hogares inquilinos, en la Ciudad ese número escala al 36%, con proyecciones de hasta el 40% para el bienio 2025-2026. En términos absolutos, sobre un total de 1,26 millones de hogares porteños, unos 451.503 hogares alquilan su vivienda: esto representa que más de un millón de personas no son dueñas del hogar donde viven. Entre 2017 y 2023, la tasa de inquilinización en la Ciudad saltó del 29,5% al 36%. Desde 2024, además, el Gobierno porteño dejó de publicar información oficial sobre el régimen de tenencia, lo que complica el seguimiento estadístico del fenómeno justo cuando más se agudiza.
El Análisis Estructural de la Situación Inquilina en Argentina 2026, realizado por la autora de esta nota y publicado por el Observatorio del Derecho a la Ciudad, muestra que la crisis tiene, también, una cara de género marcadamente desigual. Entre las mujeres de 18 a 29 años que logran vivir de manera independiente en CABA, más de la mitad lo hace exclusivamente como inquilinas. En la franja de 30 a 59 años, entre el 35% y el 40% permanece en alquiler de forma sostenida, una brecha que los datos atribuyen a la diferencia salarial de género y a la carga desproporcionada de tareas de cuidado no remuneradas. Recién después de los 60 años la tasa de propiedad femenina se dispara —entre el 75% y el 80%—, aunque muchas de esas mujeres mayores, ya propietarias, enfrentan otro problema: ingresos jubilatorios que no alcanzan para cubrir expensas y servicios.
El DNU que cambió las reglas
Buena parte de esta reconfiguración tiene una fecha de inicio precisa: diciembre de 2023, cuando el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó la ley de alquileres vigente. La norma eliminó los plazos mínimos de contrato -que antes eran de tres años- y habilitó la libre elección de moneda y de mecanismos de actualización de precios. Como resultado los alquileres se firman con aumentos trimestrales o cuatrimestrales por índices como el IPC (índice de precios al consumidor), ICL (índice de contratos de locación) y otros índices no regulados, esto resulta en mayor inestabilidad habitacional ya que los ingresos no se ajustan acorde a la inflación y la frecuencia de aumentos va en detrimento del poder adquisitivo de los hogares.
Según relevó Ámbito Financiero, el impacto inmediato de la desregulación fue un salto en la oferta, que se corrigió rápidamente: hacia marzo de 2025 ya mostraba una retracción del 16%. En paralelo, la posibilidad de pactar contratos en dólares empujó los precios medidos en moneda extranjera un 20% al alza durante 2025.
El resultado, a comienzos de 2026, es un mercado con más oferta pero no necesariamente más accesible. Según el relevamiento mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), al cierre de 2025 los alquileres en CABA acumulaban subas del 33,3% interanual, por encima de la inflación porteña del mismo período (32,6%). En febrero de 2026, un monoambiente se publicaba en promedio a $484.985 (+37,5% interanual), un departamento de dos ambientes a $658.196 (+30%) y uno de tres ambientes a $1.008.258 (+28,6%). Son justamente los monoambientes -la opción de quienes ya no pueden pagar más metros- los que más suben.
Expensas: el otro alquiler
Si el precio del alquiler ya es una carga pesada, las expensas se consolidaron como un segundo frente de ajuste. Según el Informe Expensas Enero 2026 de ConsorcioAbierto, relevado sobre 13.000 consorcios, en febrero de 2026 el valor promedio de las expensas en CABA superó los $254.000 mensuales. Una nota de Agenda Pyme precisó que ese valor implicó una suba del 38,1% interanual. Las expensas representan hoy, en promedio, el 23% del valor inicial de oferta de un alquiler, y en casos extremos llegan al 50%. Cerca del 17% de las unidades funcionales porteñas acumula deudas formales por este concepto, en un círculo que retroalimenta los aumentos para el resto de los propietarios e inquilinos.
Cuando la vivienda no entra en la canasta
Quizás el dato más revelador es metodológico: las mediciones oficiales de pobreza tienden a subestimar el impacto real del alquiler. El INDEC calculó que, en enero de 2026, una familia de cuatro integrantes necesitaba $623.990 para no caer en la indigencia y $1.360.299 para superar la línea de pobreza a nivel nacional. En CABA, el organismo estadístico porteño (IDECBA) fijó la línea de pobreza para un hogar tipo en $1.396.660, pero calculado bajo el supuesto de que ese hogar es propietario. Si se sumara el costo real de alquilar un departamento de tres ambientes ($1.008.258) más sus expensas ($254.000), estos gastos por sí solos insumen el 90% de la línea de pobreza, de esta forma, buena parte de lo que hoy se contabiliza como «clase media» caería, en los hechos, bajo la línea de pobreza.
El mismo informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad ilustra esto con el caso de un hogar monomarental de tres personas con un ingreso neto de $1.320.000: solo alimentarse (canasta básica alimentaria) consume el 58,1% de ese ingreso; un alquiler y expensas modestos suman otro 40%. Lo que resta para salud, transporte, educación y vestimenta es apenas $24.588, el 1,9% del ingreso total.
Deuda, hacinamiento y migración forzada
Las consecuencias se trasladan a la vida cotidiana de los hogares. Una encuesta de Data Política y Económica reveló que, durante 2025, el 77% de los inquilinos del AMBA que se endeudó lo hizo específicamente para pagar el alquiler o los gastos de ingreso a un contrato (depósitos, adelantos). El 57% destina más de la mitad de su salario a la vivienda, y solo el 14% logra ahorrar algo. Aun así, el cumplimiento en el pago de alquileres se mantiene alto: las familias priorizan la vivienda por encima de otros consumos, incluida la alimentación.
A escala nacional, un análisis de la investigadora María Eva Kousovitis y Jonatan Baldiviezo, publicado en El Cohete a la Luna, advierte que el déficit habitacional afecta a más de 3 millones de familias, entre falta de viviendas y precariedad de las existentes. Según los mismos indicadores del INDEC, el hacinamiento crítico -más de tres personas por cuarto- alcanza entre el 1,8% y el 2,2% de los hogares en los 31 aglomerados urbanos relevados, lo que implica entre 186.000 y 227.000 hogares, y entre 1,01 y 1,24 millones de personas, en condiciones de aglomeración insalubre. Frente a la inasequibilidad del mercado formal, muchos sectores optan por subarrendar habitaciones en pensiones irregulares, compartir vivienda entre núcleos familiares extendidos o migrar hacia asentamientos precarios en la periferia del conurbano bonaerense.
Más allá de CABA: la crisis inquilina en las provincias
El diagnóstico habitacional argentino no se agota en la Ciudad de Buenos Aires. Un informe de la Fundación Tejido Urbano, basado en el Censo 2022, calculó que 10,7 millones de hogares urbanos del país presentan algún tipo de déficit habitacional, el 73% del total relevado. Cuatro jurisdicciones concentran el 65% de esos hogares con problemáticas: la provincia de Buenos Aires (40,5%), Córdoba (9,7%), Santa Fe (7,9%) y CABA (7,1%). El informe también distingue perfiles: mientras en CABA el déficit se explica sobre todo por la falta de acceso a la propiedad -es decir, por la inquilinización-, en otras provincias predominan la falta de servicios públicos o la irregularidad dominial. En materia de respuesta estatal, en 2025 se entregaron 12.768 viviendas a nivel nacional, apenas el 1,2% de las necesarias para cubrir el déficit cuantitativo.
Santa Fe
En la ciudad de Santa Fe, el Observatorio Data Encuentro presentó en 2026 su séptimo Sondeo de Alquileres, realizado sobre 388 casos entre febrero y abril de ese año. El relevamiento encontró que el 53% de los inquilinos destina la mitad o más de sus ingresos mensuales al pago del alquiler, un deterioro respecto de 2023, cuando esa misma proporción de inquilinos destinaba entre un tercio y la mitad de sus ingresos. Ocho de cada diez debieron recortar otros consumos —tarjetas de crédito, internet, telefonía— para sostener el pago, y un 5% de la muestra tuvo que directamente dejar de alquilar en el último año. Desde el espacio Inquilinos Autoconvocados se advirtió que, si a fines de 2023 el alquiler y los servicios representaban entre el 30% y el 35% de un salario promedio, hoy esa proporción ronda el 50%.
Córdoba
Según Maximiliano Vittar, presidente de la Asociación Civil de Inquilinos de Córdoba, consignó ElDoce.tv, en marzo de 2026 alquilar una vivienda de dos dormitorios en la ciudad costaba en promedio $1.200.000, mientras que el salario promedio cordobés rondaba los $1.500.000: es decir, el alquiler solo ya absorbía cerca del 50% del ingreso de un hogar tipo. Desde la organización también advirtieron que, desde fines de 2024, los aumentos de alquiler dejaron de moverse en línea con la inflación oficial para ubicarse sistemáticamente por encima: en enero de 2025, mientras el IPC del INDEC marcó un 2,2%, los alquileres de departamentos treparon entre un 6% y un 7% en el mismo mes. Según publicó Perfil, el relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés registró para enero de 2026 una suba interanual del 14,1% en los alquileres de departamentos en la ciudad de Córdoba, que sigue siendo entre un 25% y un 40% más accesible que CABA, con una demanda fuertemente estacional asociada a su población universitaria de más de 130.000 estudiantes.
Chubut
La provincia combina la crisis habitacional general con la retracción de la actividad petrolera, especialmente en Comodoro Rivadavia. Un relevamiento del Sindicato de Inquilinas/os Trabajadoras/es de Chubut, correspondiente a abril de 2026, estimó que a una familia tipo inquilina le faltan más de $1.172.000 mensuales para cubrir sus necesidades básicas. Su referente, Pamela Demes, señaló a ADNSUR que más del 57% de la población provincial está por debajo de la línea de pobreza y el 30% en la indigencia, con aumentos de alquiler que se ajustan cada tres o cuatro meses muy por encima de los salarios. A diferencia de CABA, donde el problema es la falta de oferta, en Comodoro Rivadavia inmobiliarias locales reportaron a LM Neuquén un fenómeno inverso: inquilinos que ya no pueden pagar sus contratos y los rescinden, dejando cada vez más viviendas vacías y ociosas ya que no cumplen ningún fin social, ni productivo.
Un modelo en tensión
La desregulación según diversos juristas especializados cuestionaron la constitucionalidad de la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU 70/2023, ya que a 2 meses de su modificación, la ley de alquileres se derogó por decreto dejando en evidencia que no había necesidad ni urgencia en cambiar las reglas democráticas votadas en el Congreso Nacional. Dos años después de la desregulación del mercado de alquileres, el diagnóstico que emerge de los datos oficiales es paradójico: hay más oferta de departamentos, pero los precios y las expensas crecen por encima de la inflación; hay marcos legales más flexibles, pero menos certidumbre contractual; y una porción creciente de la población -jóvenes, mujeres y familias monomarentales, en particular- queda cada vez más lejos de la posibilidad de acceder a una vivienda estable. La discusión sobre cómo medir la pobreza habitacional, ya no puede seguir separada de la discusión sobre el costo real de ejercer el derecho humano y constitucional a la vivienda digna y en condiciones adecuadas a precios asequibles.